راهکار هایی برای در امان ماندن مردم از شر کلاهبرداران املاک

به گزارش خبرگزاری رسا به نقل از خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، دغدغه مردم، دغدغه خبرنگاران است و خبرنگاران در تلاشند تا مشکلات و خلأهایی که مردم را آزار می‌دهد را خود قدمی برای حل آنها بردارند یا این موارد را به مسئولان معرفی کنند.

چند روزی بود به عنوان خبرنگار درگیر گزارش‌هایی بودم که در آن مالباختگان خرید مسکن یک پای بحث بودند؛ مالباختگانی که به دلیل نبود برخی زیرساخت‌ها هنگام معامله، تمام هست و نیست خود را از دست دادند. داشتم دست به قلم می‌شدم که از این دغدغه بنویسم که خیلی اتفاقی پیامکی با عنوان پیشگیری برایم ارسال شد، معمولاً از کنار پیامک‌های تبلیغاتی عبور می‌کنم اما این بار با تعجب دیدم که محتوای پیامک مرتبط با سوژه‌ام است؛ با کنجکاوی متن را مطالعه و لینک موجود در پیامک را باز کردم.

در این پیامک آموزشی چنین نوشته بود؛ "در کلیه معاملات به‌ویژه در قرارداد ملکی، طرفین می‎توانند به منظور تضمین تعهدات طرف مقابل، مواردی همچون فسخ، خسارت روزانه و وجه التزام را تا هر مبلغی تعیین کنند."

موضوع را در ذهن مرور کردم و به این پاسخ رسیدم؛ این رویکرد که مردم همیشه باید مواظب باشند رویکرد صحیحی نیست؛ واقعیت امر این است که در یک جامعه 80 میلیونی نمی‌توان انتظار داشت که همه مردم به مسائل حقوقی آگاه باشند، اینکه یکسری پیامک به مردم ارسال کنیم و به آنان هشدار بدهیم نیز این مشکل را حل نخواهد کرد چون مردم با توجه به حجم بالای پیامک‌ها و حجم عظیم اطلاعات، توجهی به این پیامک‌های ارسالی ندارند.

یکی از مشکلاتی که در زمینه معاملات ملکی وجود دارد، این است که عموم مردم نمی‌توانند در لحظه توافق از مالکیت فروشنده، بازداشت بودن یا نبودن ملک، ممنوع‌المعامله بودن طرفین قرارداد و ... مطلع شوند.

این امر زمینه بسیاری از کلاهبرداری‌ها و جعل اسناد را فراهم کرده ‌است. به عبارت دیگر اگر همانطور که سند تحول قضائی بیان کرده، سازمان ثبت با ایجاد دسترسی برای عموم امکان ثبت معاملات ملکی در سامانه این سازمان را فراهم کند، به نحوی که مردم بتوانند معاملات خود را در لحظه توافق در سامانه ثبت کنند، می‌شد با احراز هویت برخط طرفین معامله، بررسی مالکیت فروشنده و سایر موارد از کلاهبرداری‌های ملکی و مشکلات حقوقی بعدی پیشگیری کرد.

در فرآیند نقل و انتقال اموال قطعاً ثبت متون استاندارد یکی از موضوعاتی است که باید در دستور کار حاکمیت قرار گیرد، امری که در سند تحول قضائی به آن تصریح شده است.

اساساً مردم بین خود متونی می‌نویسند که می‌تواند تفسیرهای متفاوتی از منظر قضات و حقوقدان‌های کشور داشته باشد یا حتی می‌تواند در موضوعی خاص اختلاف‌نظر قضائی در مورد آن وجود داشته باشد و قطعاً این منجر به ایجاد یکسری پیچیدگی‌ها می‌شود.

در مواردی با وجود اینکه افراد ثمن معامله را بین خود تعیین و پرداخت کردند، یادشان می‌رود این ثمن را در مبایعه‌نامه درج کنند و نتیجه این موضوع فارغ از اینکه به نفع فروشنده یا خریدار باشد، می‌تواند به پرونده‌ای تبدیل شده و برای کشور هزینه مادی ایجاد کند.

ضرورت تدوین متون استاندارد

در خصوص نگارش قراردادهای معامله بین اشخاص این تأکید وجود دارد که باید متون استاندارد را تدوین کنیم. شبیه این متن‌های استاندارد را در اسناد ازدواج داریم، در ازدواج چند شرط ضمن عقد وجود دارد که افراد می‌توانند این شروط را امضا کنند یا خیر.

عملاً بابت معاملات ملک و خودرو و سایر معاملات باید چنین متونی را تدوین کنیم که مورد پذیرش حقوقدانان و قضات کشور باشد و هم بتوانیم متون را در دسترس مردم قرار دهیم تا مردم با توجه به شرایط قرارداد خود قسمت‌هایی از آن متن را مبتنی بر قراردادشان پر کنند یا آن متن را برای امضای نهایی انتخاب کنند؛ یکی از علت‌های اصلی کلاهبرداری، نبود متون استاندارد است بنابراین طراحی این متون بستر معاملات را امن می‌کند.

متأسفانه کلاهبرداران با شناخت از فرآیندهای قضائی متنونی را تنظیم می‌کنند تا وقتی کار به دادگاه می‌کشد، موضوع به نفع خودشان تمام شود؛ بر این اساس ایجاد و توسعه متون استاندارد بسیار مهم بوده و در حل مسائل موجود راهگشاست بنابراین باید متنی داشته باشیم که به صورت ملی مورد تأیید باشد تا مردم به دلیل نبود یک متن مناسب سراغ کاغذ عادی و نگارش سند عادی نروند.

از تجربه کشورهای دیگر استفاده کنیم

بر اساس تجارب دیگر کشورهای دنیا اگر پس از معامله، معامله‌کنندگان به تعهدات خود عمل نکردند، شروط قرارداد به صورت خودکار اجرایی می‌شوند. برای مثال در وضعیت فعلی فرد یک مبایعه‌نامه و یا سند رسمی می‌نویسد که ملک یا خودرو را انتقال داده و چکی دریافت می‌کند و حق فسخی برای آن قرار می‌دهد و تا زمانی که چک وصول نشود، حق فسخ دارد.

در فرآیند فعلی کشورمان، فروشنده برای استفاده از حق فسخ باید اظهارنامه‌ای مبنی بر فسخ تنظیم و یک دادخواست مبنی بر تنفیذ فسخ ثبت کند. شاید یک تا دو سال در مراجع قضائی پیگیر باشد تا بتواند تنفیذ فسخ سندی را که تنظیم کرده را اخذ کند! اما در جهان و در کشورهای پیشرفته، متون را به شکل استاندارد تنظیم می‌کنند و در نهایت پول را در کانال امن حاکمیتی قرار می‌دهند و از شروط خوداجراشونده استفاده می‌کنند؛ مثلاً اگر خریدار بر اساس متن قرارداد مبلغ متعهد شده را پرداخت نکند، فروشنده از شروط استفاده کرده و درخواست خود را در لحظه ثبت می‌کند و سامانه مبتنی بر شروط، قرارداد را تعیین تکلیف و فسخ می‌کند.

بر استفاده از رویکردهای نوین در زمینه معاملات مردم تأکید می‌کنیم که اگر چنین بستری فراهم شود مردم تمایلی نسبت به ثبت معاملات عادی نداشته و از آن استقبال خواهند کرد.

در عصر ارتباطات قرار داریم و در دسترسی مجازی به سامانه‌های اطلاعاتی کار دشواری نیست لذا برای انجام معاملات امن باید از این امکانات استفاده کنیم تا شاهد افزایش پرونده‌های قضائی و هدررفت سرمایه و زمان کشور نباشیم؛ برای این امر مسئولان و نمایندگان مجلس با جدیت به این موضوع ورود پیدا کنند تا ضمن حفظ سرمایه مردم شاهد معاملاتی امن و سهل در بستر الکترونیک باشیم.

آیا سامانه‌های ادعایی سازمان ثبت از کلاهبرداری‌ها پیشگیری خواهد کرد؟

لازمه امن کردن معاملات، پیشگیری از کلاهبرداری‌ها و ممانعت از بروز انواع مشکلات حقوقی و اجرای سامانه‌ای قراردادها، ایجاد امکان ثبت قراردادها در لحظه توافق در سامانه حاکمیتی است. این موضوع به لحاظ اثرگذاری مقدم بر موارد فوق است.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اخیراً از سامانه‌ای با عنوان سامانه "سند من" رونمایی کرد.

هدف از اجرای این سامانه، فراهم کردن امکان ثبت معاملات ملکی در لحظه توافق در سامانه جهت پیشگیری از جعل، کلاهبرداری‌های ملکی، معاملات ملکی بر روی املاک بازداشت شده و انواع مختلفی از مشکلات حقوقی دیگر اعلام شد.

با این حال و پس از دو ماه تعویق در اجرای آن، صفدر کشاورز، معاون ثبت این سازمان علیرغم بیان مزایای این سامانه در جلوگیری از کلاهبرداری‌های ملکی گفت که این سامانه فعلاً در حد پیشنهاد است و راه‌اندازی آن هنوز وارد فاز اجرایی نشده است!

حال سؤال اینجاست که چرا سازمان ثبت با وجود اینکه می‌تواند با ایجاد یک سامانه ساده از وقوع تعداد زیادی درگیری ملکی و نابودی سرمایه مردم، جلوگیری کند، چرا به وعده خود عمل نکرده و تا به امروز امکان عملی برای دسترسی به بستری برای معاملات ایمن را فراهم نکرده است؟

به هر حال آنچه باید مورد توجه مسئولان و متولیان امر قرار بگیرد، ایجاد و توسعه زیرساخت‌های لازم ثبتی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که با استفاده از این امکان شرایط کلاهبرداری در حوزه معاملات بین افراد به ویژه در حوزه مسکن و پیش‌خرید آپارتمان تا سطح قابل توجهی کاهش یابد.