خواب عمیق بازار مسکن دو ساله شد

براساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران، طی یک سال اخیر تعداد ماهانه معاملات مسکن در شهر تهران به طور میانگین به ۳۵۰۰ فقره رسیده است؛ عددی که در اوج خود یعنی در سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ بین ۱۲ تا ۱۹ هزار فقره نیز بوده است. تعداد معاملات مسکن گرچه سقوط آزاد شدیدی را تجربه کرده، اما رشد قیمت به‌تبع شرایط اقتصاد کلان و همچنین هزینه‌های ساخت‌وساز همچنان ادامه دارد.

براساس آمارهای بانک مرکزی از معاملات مسکن، در شهر تهران رشد قیمت یکساله مسکن در مردادماه ۱۶.۸ درصد، نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن پایتخت ۴۵.۵ و این مقدار در مناطق شهری کشور ۴۹ درصد بوده است. درمجموع بازار مسکن در مردادماه و به طور کلی طی یک سال اخیر وضعیت عجیب‌وغریبی را تجربه کرده است. رشد آرام قیمت در شرایط رکود تورمی و رشد ادامه‌دار اجاره‌بهای مسکن شرایط خاصی را در این بازار حاکم کرده است.

به نظر می‌رسد اگر در ماه‌های آینده اقتصاد ایران با شوک خارجی به اندازه خروج آمریکا از برجام در سال ۱۳۹۷ مواجه نشود، شرایط رکودی همچنان بر بازار مسکن حاکم خواهد بود. مساله حائز اهمیت دیگر، دست‌فرمان دولت چهاردهم در حوزه مسکن است.

گرچه شخص رئیس‌جمهور در مناظره‌های انتخاباتی به موضوعات بسیار کلی درخصوص جهت‌گیری این دولت در حوزه مسکن اشاراتی داشته، اما هنوز خبری از جهت‌گیری وزیر راه و شهرسازی و برنامه‌های عملیاتی این وزارتخانه درخصوص نقش و اثرگذاری دولت در بازار مسکن نیست. آنچه واضح است، گرچه دولت چهاردهم تکالیف قبلی دولت سیزدهم را تکمیل خواهد کرد، اما قطعا بازنگری‌های جدی در موضوع نهضت ملی مسکن خواهد داشت.

به هر حال‌ ضروری است بازنگری‌های دولت چهاردهم منجر به عقب‌گرد در ساخت مسکن نشود و اگر راهکاری در دسترس است، باید لوازم تسهیل ساخت‌وساز از سوی مردم و انبوه‌سازان را فراهم کند. تسهیل دسترسی مردم به زمین و تسهیل فرایند اعطای مجوز ساخت‌وساز (کاهش فرآیند بروکراسی ساخت‌وساز) ازجمله این موضوعات می‌تواند باشد.

ساخت‌وساز همچنان زیر ۵۰۰ هزار واحد

بازار مسکن ایران بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ یک رکورد عمیق را تجربه کرد. آمارها نشان می‌دهد رکود بخش ساخت‌وساز در آن سال‌ها به قدری عمیق بوده که تعداد صدور پروانه مناطق شهری کشور به کف سال ۱۳۸۳ برگشته است.

با التهابات ارزی اواخر سال ۹۶ و اوایل سال ۹۷، گرچه قیمت‌ها در بازار مسکن سر به فلک کشید اما همچنان در بخش عرضه رشد قابل ملاحظه‌ای رخ نداد، به‌طوری‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی و تعداد واحدهای درج‌شده در آن درحالی از ۲۰۰ هزار فقره و ۷۵۰ هزار فقره در سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲ به ۱۲۰ هزار و ۳۳۰ هزار فقره رسیده بود که در سال ۱۳۹۷ نیز رشد ناچیزی را تجربه کرد.

این وضعیت در سال ۹۸ نیز با شیوع کووید ۱۹ بازهم تعریفی نداشت تا اینکه در سال ۱۳۹۹ و همزمان با اجرای طرح اقدام ملی مسکن، صدور پروانه به ۱۷۴ هزار و تعداد واحدها به ۴۹۰ هزار فقره رسید.

وضعیت سال ۱۳۹۹ در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ ادامه نیافت و روند ساخت‌وساز به میانگین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ بازگشت. اما در سال ۱۴۰۲ روند ساخت‌وساز کمی بهتر شده و صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال ۱۴۰۱ رشد ۱۲ درصدی داشته، عددی که تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌ها را به حول‌وحوش ۴۷۰ هزار واحد می‌رساند.

این اعداد هرچند با تکلیف ساخت یک میلیون مسکن در سال (تکلیف قانون جهش تولید مسکن) و رکورد ساخت‌وساز سال ۱۳۹۹ (اجرای طرح اقدام ملی مسکن) فاصله دارد اما به اذعان اغلب کارشناسان واقعیت روی زمین بوده و ضروری است دولت چهاردهم، به جای توقف آن، موانع را اصلاح و رویکرد جدید مبتنی‌بر تسهیل ساخت‌وساز (تسهیل دسترسی به زمین و تسهیل صدور مجوز ساخت) را پیگیری کند.

براساس این آمارها، تعداد ساخت‌وساز گرچه در سال ۱۴۰۲ رشد ۱۲ درصدی داشته اما صدور ۱۴۷ هزار فقره پروانه ساختمانی (برای احداث ۴۶۹ هزار واحد مسکونی) درحالی است که این تعداد در سال ۱۳۹۹ بیش از ۱۷۴ هزار فقره پروانه (برای ساخت ۴۹۰ هزار و ۶۰۰ فقره واحد مسکونی) بوده است. به عبارتی، با وجود تکلیف ساخت یک میلیون مسکن در سال، طی سال گذشته دولت نتوانسته رکورد ساخت‌وساز سال ۱۳۹۹ را بزند.

کاهش ۵۰ تا ۷۰ درصدی معاملات مسکن

نگاهی به داده‌های معاملات مسکن نشان می‌دهد طی یک‌سال اخیر به‌طور میانگین تعداد معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران بین ۳۵۰۰ تا ۳۸۰۰ فقره بوده است. این تعداد، کمترین مقدار معاملات ملکی شهر تهران در چند سال اخیر است.

مقایسه این اعداد با تعداد معاملات ملکی سال‌های ۱۳۹۵، ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ نشان می‌دهد تعداد معاملات فعلی مسکن بین ۵۰ تا ۷۰ درصد کمتر از آن سال‌هاست، به‌طوری‌که در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به‌طور میانگین ماهانه بین ۱۴ تا ۱۷ هزار فقره معامله ملکی جوش خورده و این تعداد در سال ۱۳۹۷ حدود ۷ تا ۱۲ هزار فقره بوده است. به عبارتی، تعداد معاملات فعلی بین ۵۰ تا ۷۰ درصد کمتر از سه سال رونق معاملات ملکی یعنی سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ است.

همچنین تعداد معاملات فعلی بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کمتر از معاملات مقطع آذرماه ۱۳۹۸ تا مهرماه ۱۳۹۹ و آبان ۱۴۰۰ تا اسفندماه ۱۴۰۱ نیز هست. نگاهی به آمارهای معاملات ملکی تهران نشان می‌دهد فراز و فرود این معاملات همانند یک دماسنجی است که شرایط اقتصاد کلان و حتی تحولات غیراقتصادی را در درون خود به نمایش می‌گذارد.

جهش تعداد معاملات در سال ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ و همچنین مقاطعی در سال‌های ۱۳۹۸، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، آثار برخی تحولات اقتصاد کلان (ثبات نسبی در سال ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶)، رقابت مسکن با بازارهای موازی در سال ۱۳۹۶، انتظارات بالای تورمی در سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ و همچنین نیمه دوم ۱۴۰۱ به خوبی نشان می‌دهد فعالان بازار مسکن اعم از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای تحولات اقتصاد کلان و تحولات غیراقتصادی ازجمله شوک‌های خارجی را رصد می‌کنند.

صلاح‌الدین منوچهری و علی‌اکبر قلی‌زاده در مقاله‌ای با عنوان «واکنش سفته‌بازی در بازار مسکن به شوک‌های برون‌زا در ایران» درخصوص رفتار معاملاتی خریداران سرمایه‌ای معتقدند: «بررسی رفتار سفته‌بازان در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت بوده و بسیاری از پدیده‌های نامطلوبی که در این بازار رخ می‌دهد نیز حاصل فعالیت سفته‌بازی در بازار مسکن است.

سفته‌بازان در ابتدای دوره رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب کرده و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند که به نوسانات قیمت مسکن منجر می‌گردد.» به نظر می‌رسد شرایط فعلی بازار مسکن که به شرایط رکود تورمی شبیه بوده، نشان می‌دهد خریداران سرمایه‌ای غایب بزرگ این بازار هستند. شاید بتوان گفت این وضعیت ناشی از دو اتفاق است.

اول اینکه برآورد خریداران سرمایه‌ای این بوده که شرایط غیراقتصادی (اتفاقات امنیتی و سیاسی) قابل کنترل بوده و نمی‌تواند منجر به بحران شود.

مورد دوم اینکه، به نظر می‌رسد بخشی از اتفاقات بازار مسکن را باید در عدم پشتیبانی کل‌های پولی و به‌طور ویژه عدم پشتیبانی پول (بخش سیال نقدینگی) از اتفاقات غیراقتصادی بدانیم. به عبارتی، اگر در یک‌سال اخیر علی‌رغم چندین اتفاق سیاسی و امنیتی بی‌سابقه در کشور و منطقه، اقتصاد ایران با جهش‌های شدید ارزی روبه‌رو نشد، این موضوع به کنترل نقدینگی از سوی بانک مرکزی نیز برمی‌گردد که با اجرای سیاست کنترل ترازنامه بانکی جلوی رشد نقدینگی را گرفته است.

رشد آرام قیمت مسکن

آنطور که در ادامه تشریح می‌شود، بازار مسکن در شرایط فعلی درگیر باتلاق رکود تورمی است. از سویی ساخت و ساز همچنان پایین بوده و حتی نتوانسته رکورد سال ۱۳۹۹ را بکشند.

از سوی دیگر معاملات به‌طور بی‌سابقه‌ای سقوط کرده و اما همزمان با این وضعیت، قیمت مسکن همچنان به رشد آرام خود ادامه می‌دهد، به‌طوری‌که براساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران، در مردادماه امسال میانگین قیمت هرمترمربع مسکن به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده که حکایت از رشد ۱۶.۸ درصدی نسبت به مردادماه سال ۱۴۰۲ دارد.

آمار قابل تامل این است که طبق نمودار، قیمت مسکن از سال ۱۳۷۰ تا مردادماه ۱۴۰۳ در هیچ دوره چند ساله همچون سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳ رشد عجیب و غریب بالای ۵۰ درصدی نداشته است.

براساس این آمارها، رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ حدود ۶۳ درصد، در سال ۱۴۰۱ بیش از ۳۶ درصد، در سال ۱۴۰۰ حدود ۴۱ درصد، در سال ۱۳۹۹ حدود ۸۲ درصد، در سال ۱۳۹۸ حدود ۶۲ درصد و در سال ۱۳۹۷ حدود ۷۱ درصد بوده است.

این آمارها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۶ تا مردادماه امسال قیمت مسکن با رشد ۱۸ برابری از حدود ۵ میلیون تومان به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده است.

باتلاق رکود تورمی

رکود تورمی مسکن بیان‌کننده این است که در بازار به‌طور همزمان رکود و تورم را شاهدیم. به عبارتی کاهش تعداد معاملات از طرفی و افزایش آرام قیمت املاک از طرف دیگر درحال وقوع است. در شرایط عادی، در دوره رکود، ثبات یا افزایش اندک قیمت‌ها را شاهدیم، درحالی‌که در رکود تورمی افزایش قیمت‌ها در مقایسه با شرایط مشابه بالاتر است.

معمولا این رشد قیمت‌ها در دوره رکود ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، شرایط اقتصادی کشور ازجمله کاهش اقبال به بازار سرمایه و بازار ارز و حدی از انتظارات تورمی در دوره بعد است. در دوره رکود تورمی چون قیمت‌ها در دوره پیشین و رونق بازار افزایش بالایی داشته، بخش تقاضا قدرت کافی برای حضور در بازار را نداشته، لذا رکود بازار مسکن تا زمان تغییرات قابل‌توجه در شرایط اقتصاد کلان یا شوک خارجی ادامه خواهد داشت.

در دوره رکود به‌طور معمول تعداد معاملات در بازار مسکن با افت شدیدی مواجه می‌شود و سرمایه‌گذاران کمتر اقدام به خرید و فروش می‌کنند و به‌طور معمول حضور خریداران واقعی و مصرفی را شاهدیم. برخلاف باور عموم مردم که تصور می‌کنند در دوره رکود کاهش قیمت مسکن را داریم، نرخ املاک با افزایشی هرچند اندک همراه است. به‌عبارتی در دوره رکود با وجود کاهش معاملات ملکی، افزایش قیمت را شاهدیم اما میزان تغییرات قیمت متفاوت و معمولا کمتر از نرخ تورم است.

به‌طورکلی در دوره رکود بازار مسکن اتفاقات اینچنینی را شاهدیم؛ افت سنگین تعداد معاملات ملکی، افت اندک قیمت‌ها یا رشد آرام قیمت‌ها، عدم امکان فروش ملک با شرایط مناسب، کم شدن تعداد جواز به سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن، افزایش حضور خریداران مصرفی و عقب‌نشینی خریداران سرمایه‌ای.

در این شرایط به سبب افزایش قیمت‌ها در دوره قبل و رونق بازار، توان خریدار بسیار کاهش می‌یابد و میزان معاملات با افت شدیدی همراه می‌شود. در مجموع رکود تورمی را می‌توان عمیق‌ترین حالت رکود در بازار مسکن دانست؛ چراکه با گذر زمان به سبب تورم و افزایش قیمت‌ها توان مردم برای خرید شدیدا کاهش یافته و این خود عاملی است که بر رکود بازار دامن می‌زند.

رکود شدیدتر در نوسازها

در سال‌های اخیر اتفاق قابل‌تاملی در بازار مسکن ایران رخ داده است. این اتفاق رشد شدید سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن و به‌دنبال آن کاهش شدید سهم نوسازها از معاملات ملکی بوده است. براساس این آمارها در سال ۱۳۹۴ که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت‌وساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود ۸ درصد و این مقدار برای نوسازها حدود ۵۶ درصد بوده است.

در آن سال‌ها هرچند چندین نوع تسهیلات برای خرید مسکن و تحریک بخش تقاضا درحال اجرا بود، اما سهم املاک کلنگی از معاملات ملکی ناچیز بود.

اتفاقی که در سه‌سال اخیر رخ داده، این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات با رشد عجیبی حالا به بیش از ۲۵ درصد در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ رسیده و برعکس آن، سهم املاک نوساز که زمانی به ۶۰ درصد نیز نزدیک شده بود، حالا به ۲۷ درصد در مردادماه ۱۴۰۳ رسیده است.

افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق خوبی باشد؛ چراکه تصور این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت‌وساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند. اما همزمانی رکود ساخت‌وساز و خروج تقاضاهای مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از این دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند. اما مشکل به همین‌جا ختم نمی‌شود؛ براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن در شهرها اغلب براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحدهای خود را براساس درصدی پایین‌تر (معمولا بین ۲۰ تا ۲۵ درصد پایین‌تر) از قیمت آپارتمان‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند، اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است.

توجه داشته باشیم املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر از زیربنای مسکونی است.

این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است. موضوع دیگری که در اینجا باید به آن اشاره کرد این است که افزایش سهم املاک کلنگی در معاملات یک هشدار دیگری نیز به بازار دارد، اینکه وقتی املاک کلنگی وارد فرآیند ساخت‌وساز نمی‌شوند، معنی‌اش این است که سرمایه‌گذاران مسکن از خواب سرمایه و بازگشت سرمایه ناراضی هستند و ترجیح می‌دهند کلنگی‌ها را به نیت خرید سرمایه‌ای زمین نگه دارند.

طولانی بودن فرآیند صدور پروانه و بروکراسی پیچیده و هزینه‌زای آن و تورم بالای زمین و مصالح ساختمانی ازجمله دلایل طولانی شدن مدت زمان خواب سرمایه و تاخیر در بازگشت سرمایه است.

اما درخصوص دلیل غیبت سنگین نوسازها باید به این موضوع نیز اشاره کرد که یکی از دلایل سهم پایین این واحدها از معاملات، نبود فایل نوساز بوده که عمدتا ناشی از رکود ساخت‌وساز در پنج‌سال اخیر است.

رکود بازار در غیاب تقاضاهای سفته بازی

بخش مسکن نقش مهمی در اقتصاد ایران دارد. بیش از چند دهه است قیمت مسکن و اجاره‌بها در ایران با سرعت عجیبی رو به افزایش است و این موضوع باعث شده مردم و سیاستمداران ایران همواره از بحران مسکن صحبت کنند. براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۷۰ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران حدود ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان بوده که این مقدار حالا در مرداد ۱۴۰۳ ۸۸.۵ میلیون تومان یا به عبارتی ۱۸۶۳ برابر شده است.

گرچه در این مدت نرخ ارز نیز ۴۲۲ برابر و حداقل دستمزد نیز ۱۴۴۰ برابر شده، اما سوال این است که ریشه این تورم مداوم قیمت مسکن در ایران و همچنین اضافه پرش آن چه بوده است؟ محمدرضا منجذب و همکارانش در مقاله‌ای با عنوان «اندازه‌گیری درجه سفته‌بازی در بازار مسکن (مسکونی) مناطق شهری استان‌های منتخب ایران: رهیافت اقتصادسنجی فضایی» بیان می‌دارند در اقتصاد نئوکلاسیک عرضه و تقاضا قیمت مسکن را تعیین می‌کنند.

در سمت عرضه، وام‌های بانکی، نرخ بهره (سود) تسهیلات، افزایش قیمت زمین، در دسترس بودن خانه‌های نوساز و میزان خالی بودن موجودی خانه‌های موجود بر قیمت مسکن تاثیرگذارند و در سمت تقاضا به عوامل تاثیرگذار دیگری ازجمله رشد جمعیت، میزان تزریق دلارهای نفتی به اقتصاد، نیازهای سرمایه‌گذاری و سطح بالای تورم می‌توان اشاره کرد.

با وجود توضیح‌دهندگی این مدل‌های سنتی اما آنها بر پیش‌فرض نادرست تسویه آنی بازار استوارند، به این معنی که قیمت‌ها تقریبا بلافاصله تنظیم می‌شوند تا تقاضا و عرضه مسکن در هر مقطع زمانی متعادل شود در مقابل مطالعات اخیر نشان داده که بازار مسکن اغلب ناکارآمد بوده و سفته‌بازی یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است. از دیدگاه این پژوهشگران، بازار املاک و مستغلات به‌عنوان یکی از مهم‌ترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری در ایران همواره با نوسانات سفته‌بازانه مواجه است.

شتاب رشد شاخص قیمت مسکن در ایران به‌خصوص در برخی دوره‌های زمانی به‌صورتی بوده که به نظر نمی‌رسد تنها ناشی از افزایش تقاضای مصرفی برای مسکن باشد؛ کمتر تحلیلگری را می‌توان یافت که به وجود تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن ایران اشاره نداشته باشد.

منوچهری و قلی‌زاده در سال ۱۴۰۱ در پژوهشی با عنوان «واکنش سفته‌بازی در بازار مسکن به شوک‌های برون‌زا در ایران» نشان می‌دهند در سه‌دهه گذشته به‌طور متوسط ۲۰ درصد از افزایش قیمت مسکن مربوط به سفته‌بازی بوده است.

عدم اطمینان به بازار سرمایه، کالای امن بودن مسکن، اعتقاد به عدم کاهش قیمت مسکن میان سرمایه‌گذاران، افزایش تحریم‌ها و رکود صنعت و عدم سرمایه‌گذاری در آن و از سویی ورود بخشی از تسهیلات اعطایی در قالب طرح‌های زودبازده به بخش مسکن موجبات رونق سفته‌بازی و تبدیل شدن مسکن به کالایی سرمایه‌ای را فراهم کرده که از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران به‌شمار می‌رود. افزون بر این مسکن در ایران به‌عنوان تامین‌کننده درآمد و رفاه دوران سالمندی نیز عمل می‌کند، بنابراین تقاضای مصرفی به‌نوعی جنبه سرمایه‌ای دارد.